A aquisição de um imóvel na planta representa um sonho para muitos brasileiros, uma grande realização e um investimento significativo, contudo, a realidade de atrasos na entrega da obra tem se tornado cada vez mais comum no Brasil, gerando frustração e diversos prejuízos aos compradores. Felizmente, o legislador criou leis específicas para proteger o consumidor nesses casos, como a Lei nº 13.786/2018, que visa equilibrar os direitos e deveres entre as partes.
As construtoras geralmente preveem um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel após a data contratual, período considerado aceitável pelo Judiciário para solucionar eventuais imprevistos que fogem ao cronograma normal. No entanto, se a entrega do imóvel ultrapassar esse período, a construtora pode ser considerada inadimplente, ativando uma série de direitos para o comprador que antes não existiam.
Nesse cenário, o consumidor possui diversas garantias e pode pleitear indenizações, como multas contratuais, ressarcimento por lucros cessantes — que equivalem a aluguéis —, a devolução de valores pagos indevidamente, como os juros de obra e a comissão de corretagem, e até mesmo indenização por danos morais. Além disso, em casos mais graves, é possível buscar a rescisão do contrato, com a restituição integral dos valores pagos.
Sumário:
1. O prazo de tolerância e quando o atraso é ilegal
2. Seus direitos financeiros: multas e indenizações por atraso de obra
3. Danos morais: o prejuízo além do financeiro
4. Rescisão contratual: desfazendo o negócio com seus direitos garantidos
5. Próximos passos: como proteger seu investimento e suas expectativas
6. Conclusão: não adie a busca por justiça
1. O prazo de tolerância e quando o atraso é ilegal
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, ampara as construtoras com um prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos após a data estipulada no contrato para a entrega do imóvel. Essa tolerância é prevista para cobrir imprevistos comuns na construção civil, como condições climáticas adversas ou problemas com fornecedores, de modo que não dá causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem enseja o pagamento de penalidades pelo incorporador dentro desse período.
Contudo, é importante salientar que esse prazo já é considerado suficiente para solucionar a maioria dos imprevistos, e dificilmente as empresas do segmento encontram razões que justifiquem uma demora superior. Assim, desculpas como excesso de chuvas, falta de mão de obra, ou entraves burocráticos não são consideradas caso fortuito ou força maior que isentem a construtora de responsabilidade, pois são riscos inerentes ao negócio e devem ser previstos no planejamento do empreendimento. Ultrapassado o prazo de 180 dias, o atraso se torna ilegal e a construtora certamente deverá indenizar o consumidor.
2. Seus direitos financeiros: multas e indenizações por atraso de obra
Quando o atraso na entrega do imóvel excede o prazo de tolerância, o consumidor tem direito a uma série de compensações financeiras, sendo a multa por atraso de obra uma das mais comuns. Muitos contratos já estipulam um valor para essa multa, que pode ser de 10% sobre o valor do imóvel ou um percentual mensal, por exemplo. Se o contrato for omisso quanto a essa multa, a jurisprudência permite que a construtora seja aplicada a multa de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, contados da data de atraso até a efetiva entrega, e que pode ser utilizada a cláusula de penalidade atribuída ao consumidor de forma inversa.
Além da multa, o comprador tem direito a lucros cessantes, que correspondem ao valor de um aluguel mensal, geralmente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, para compensar o período em que não pôde usufruir do bem. Outro ponto crucial é a cobrança de juros de obra ou taxa de evolução de obra, que se torna ilícita após o prazo de tolerância. Todos esses valores pagos indevidamente podem ser restituídos ao consumidor, acrescidos de juros e correção monetária.
Ademais, taxas como a comissão de corretagem e a taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliário) podem ser restituídas, especialmente se a rescisão do contrato ocorrer por culpa exclusiva da construtora. Gastos com IPTU e condomínio antes da entrega das chaves também podem ser indevidos e passíveis de reembolso.
3. Danos morais: o prejuízo além do financeiro
Sim, o atraso excessivo na entrega da obra pode gerar danos morais ao consumidor. A frustração da expectativa de receber o imóvel no prazo prometido, que se traduz em incômodo e transtorno que vão além do mero aborrecimento, é um fator determinante. Situações como a necessidade de adiar planos de casamento ou a impossibilidade de parar de pagar aluguel devido ao atraso, por exemplo, demonstram o abalo emocional sofrido.
Os tribunais reconhecem que o atraso significativo na entrega de um bem tão almejado como a casa própria pode causar angústia, frustração e desordem familiar, de modo que deve ser indenizado. O valor dessa indenização é arbitrado pelo Poder Judiciário, levando em consideração as particularidades de cada caso e o impacto psicológico sofrido pelo comprador.
4. Rescisão contratual: desfazendo o negócio com seus direitos garantidos
Diante de um atraso significativo na entrega do imóvel, o consumidor tem o direito de optar pela rescisão do contrato. Essa escolha é crucial quando a construtora não demonstra capacidade de cumprir suas obrigações, e o consumidor não quer mais aguardar o empreendimento. Nesses casos, a devolução de todos os valores pagos deve ser imediata e integral, sem qualquer abatimento, e em parcela única.
Além da restituição do valor pago, a construtora pode ser condenada ao pagamento da multa contratual por descumprimento das obrigações. É importante ressaltar que a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que a restituição das parcelas pagas deve ser integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Qualquer proposta de devolução parcial por parte da construtora deve ser rechaçada, pois está em dissonância com a jurisprudência brasileira.
5. Próximos passos: como proteger seu investimento e suas expectativas
O primeiro passo ao identificar o atraso é entrar em contato com a construtora, preferencialmente por e-mail, pois a resposta pode servir como prova para uma futura ação. No entanto, muitas vezes, essa comunicação inicial não surte o efeito desejado, de modo que as construtoras podem apresentar respostas padronizadas ou falta de retorno.
Nesse sentido, não deixe que um sonho se transforme em pesadelo, pois é o momento de agir. Buscar a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário é o passo mais importante para garantir que seus direitos sejam plenamente respeitados e que você receba todas as compensações devidas. Uma análise profissional do seu caso pode trazer a clareza e a segurança que você precisa, permitindo que você pare de adiar a solução para esse problema, assim você pode ter certeza que está tomando as medidas corretas.
Reúna toda a documentação pertinente, como o contrato de compra e venda, e-mails trocados com a construtora, recibos de despesas extras decorrentes do atraso e qualquer outro comprovante que possa substanciar a reclamação, pois um especialista irá guiar você por cada etapa, desde a notificação extrajudicial até o ajuizamento da ação, buscando a solução mais benéfica para o seu caso. Entre em contato agora mesmo e descubra como podemos te ajudar a proteger seu investimento e seu futuro.
6. Conclusão: não adie a busca por justiça
O atraso na entrega de um imóvel na planta é uma situação desafiadora, mas como visto, os consumidores possuem direitos robustos garantidos pela legislação brasileira e pela jurisprudência. Não se sinta desamparado, pois a lei está ao seu lado para assegurar a justiça e a reparação dos prejuízos sofridos. Conhecer seus direitos é o primeiro passo, e buscar o apoio de um profissional capacitado é essencial para navegar pelo processo legal e obter as indenizações e compensações que lhe são devidas.
Não adie mais a busca por justiça, pois cada dia de atraso pode significar mais prejuízos financeiros e emocionais, de modo que tome a iniciativa de buscar o amparo legal o quanto antes. Seu direito merece ser defendido, e com a assessoria jurídica adequada, você pode transformar um pesadelo em uma solução justa e definitiva.
